«Это реально ступор»
Кризис на рынке недвижимости начал отражаться на самых, казалось бы, ликвидных квартирах: по данным проекта N1.ru (совместно с НГС. НЕДВИЖИМОСТЬ), с начала года заметнее всего, на 8 %, подешевели хрущевки и квартиры-студии. В начале года средняя цена предложения в базе НГС. НЕДВИЖИМОСТЬ на хрущевки составляла 63,8 тыс. руб. за кв. м, к октябрю снизилась до 58,8 тыс. Студии за тот же период подешевели с 64 тыс. до 59 тыс. руб. за кв. м. «В кризис многие владельцы квартир старого фонда и небольших студий хотели воспользоваться ситуацией и, быстро продав жилье, «расшириться» или переехать в новые дома с относительно небольшой доплатой. Это отразилось как на росте предложения, так и на снижении стоимости», — прокомментировали аналитики.
При этом, добавляет эксперт, даже новостройки покупать инвестору сегодня невыгодно. «Цена не то что не растет в новостройках, а даже может упасть — сразу после сдачи дома до 10 % при продаже в срок за 2 месяца», — отметил Андрей Силков. «Сейчас ситуация такая, что цены на недвижимость будут расти медленнее, чем инфляция, если уж не падать, — подтверждает независимый аналитик Сергей Николаев. — Поэтому в чистом виде вкладывать в недвижимость пару лет неинтересно».
По его словам, в 2011–2014 годах без особого риска на перепродаже новостроек можно было заработать 30–40 % годовых. Сейчас число застройщиков, которые «позволяют» обогатиться инвестору, устанавливая на старте продаж цены, близкие к себестоимости, очень мало. И бизнес этот, подчеркивает аналитик, высокорисковый, где главное — не попасть в долгострой.
На фоне дешевеющих «топовых» квартир снижается и стоимость аренды: в среднем на 12 % за год. Искать квартирантов, по наблюдениям аналитиков, тоже приходится дольше — две недели вместо одной. При этом аренда сейчас возвращает порядка 6,6 % от стоимости жилья в год — почти на 1 % меньше, чем год назад.
По словам Андрея Силкова, рынок недвижимости сегодня уже проигрывает по доходности финансовым рынкам и банковским депозитам. Между тем, считает Сергей Николаев, доходные варианты остаются как для перепродажи, так и для аренды.
В частности, студии, цены на которые значительно упали, а объем предложения вырос, ликвидны в домах, где их не больше одной на площадке.
«В элитных домах или даже в комфорте маленькую студию иногда прикупают как дополнительную кухню для трешки, к примеру», — объяснил эксперт. Если же студии — это каждая квартира на площадке, продавать их сейчас бессмысленно. Инвесторы, в надежде на грядущий скачок цен стоявшие в декабре 2014 года в очередях за студиями, например, в офисах концерна «Сибирь», несколько промахнулись с форматом, «заморозив» средства.
Спросом пользуются и 1-комнатные квартиры с просторной кухней, которую можно использовать как гостиную, причем и в перепродаже, и в аренде, хотя критерии выбора покупателя и арендатора будут разными.
Например, для перепродажи стоит покупать 1-комнатную квартиру площадью до 35 кв. м, для сдачи в аренду — до 45 кв. м.
По мнению Андрея Силкова, ликвидными остаются готовые квартиры стоимостью до 1,4 млн руб., а руководитель отдела загородной недвижимости АН «Жилфонд» Александр Зверев оптимистично рекомендует вкладываться и в землю: «Деньги — это просто бумага, а земельный участок или квартира — ресурсы, которые всегда будут в цене, пусть не сегодня, но точно — завтра».
Помимо падения платежеспособного спСроНовосибирск на рынок строящегося жилья активно давит государство. Едва застройщики переварили угрозу отмены договоров долевого участия и возможности привлекать на стройки деньги покупателей, как ЦБ РФ меняет систему их страхования. С 1 октября в опубликованном на сайте Центробанка списке компаний, которые могут страховать застройщиков, их всего 16. Бьшая часть — это крупные страховщики, которые еще при введении закона о страховании застройщиков заниматься этой деятельностью отказались. «Доступа к финансовой информации застройщиков практически нет, оценить, чем они руководствуются, выкупая площадки для жилищного строительства, мы не в состоянии», — объяснил замдиректора Сибирского и Дальневосточного регионального центра по корпоративному бизнесу компании «АльфаСтрахование» Виталий Титаренко. Система работы застройщиков с контрагентами для страховщиков непрозрачна и непонятна, и такой риск на себя они брать не могут.
По словам гендиректора СРО «Строительное Региональное Партнерство» Максима Федорченко, из тех, кто действительно может страховать застройщиков, осталось только три компании. Одна из них — это «Общество взаимного страхования» (ОВС), условия работы которой большинству застройщиков не нравятся, не говоря уж о том, что в Новосибирске до сих пор нет филиала ОВС, а число участников общества ограниченно.
Невозможность застраховать ответственность вынудит застройщиков либо остановить продажи, либо продавать квартиры в обход законных путей.
В последнем случае, как предположил Сергей Николаев, даже если такие дома построятся, сдать их без необходимой документации будет сложно, и люди вынуждены будут жить, по сути, в долгостроях. Фактически застройщики сейчас не могут регистрировать договоры в еще не застрахованных объектах и застраховать их не могут: единственные две компании, которые берут на себя этот риск, элементарно не справляются с потоком заявок.
Но крест на рынке эксперт не ставит. «Я думаю, как только возникнет проблема у большого количества застройщиков, все-таки у нас строительное лобби достаточно сильное, и свои интересы оно должно продавить. Но это реально ступор, причем искусственно созданный», — подчеркнул Николаев.